外国人在黑龙江地区境内占有土地，始于东省铁路的修筑，俄国根据《合办东省铁路公 司合同》第六款，在铁路经过的地区，可以无偿地占用公有地，并以极低的价格，征购私人 土地。仅东西两线共占有土地18．2万垧（当时的垧约为7083．9平方米），远远超出铁路的 实际需要。使用期限为80年，不缴任何租税。中东铁路将这些土地占有以后，又在重要的站 点出卖土地，以获取暴利，仅在1910年（清宣统二年）中东铁路就曾三次拍卖哈尔滨八区的 土地，收入达127万卢布。按1904年（清光绪三十年）的土地收购价格，哈尔滨每垧地价最高 的只有45卢布；1907年（清光绪三十三年）的合同也不过60卢布，即每平方米不足1戈比①（ ①见《黑龙江展地合同》每100戈比等于1卢布。）。而中东路出售39300平方沙绳②（②每一 沙绳合2．134M，一平方沙绳合4．56M（2）。），即获利37万卢布。哈尔滨开埠以后，地价 迅速上涨。1907年，每一平方华市尺就高达大洋30元。
　　　　由于中东铁路出卖地段，便有一部分土地转到外国人手中。中东铁路为了保持俄国特权 ，在相当长的时期内，规定除英国、日本侨民外，其他国家侨民不能在中东铁路地界内购买 土地，即使对日、英两国侨民，也有许多严格的限制。中东铁路以外地区，清政府禁止将土 地卖与外国人。辛亥革命以后，北京政府曾发布《土地法》，明文规定，不仅禁止中国人将 土地抵押给外国人，而且禁止外国教会征购中国土地。因此黑龙江省境内并无外国资本的地 产公司，也无外侨私人占有大量土地的现象。除中东铁路各站有少量的俄人自耕农和规模较 小的牧场以外，也没有大农场主。据松江省1946年统计，外侨占有的土地只有303垧③（③黑 龙江省档案馆158－1－86号。）。
　　　　外国侨民占用的土地更多的是房屋建筑用地、庭院及部分宅旁园地。据1951年统计，松 江省内外侨占用的土地共有9831亩，哈尔滨市为8631亩。
　　　　1923年，中国收回中东铁路的地亩权以后，将中东铁路侵占的部分土地收回。而铁路本 身及中东铁路附属建筑物所占土地，仍归中东铁路使用，只需缴纳极低的租金。
　　　　1946年，黑龙江省各地的人民政权建立以后，土地收归国有。各房产主对建筑用地只有 使用权而无所有权，外侨个人更不能获得土地占有权④（④《哈尔滨市公有土地出租暂行条 例》1948年10月。）。关于外侨房产情况，1951年时，松江省内（不含哈尔滨市）共有外侨 房产951处。1947年4月时，哈尔滨市共有20多个国家侨民的房产，总数近140万平方米。按隶 属国籍分，以苏侨为最多，95．5万平方米。依次为英国侨民的10．1万平方米，美国侨民的 4．2万平方米，波兰侨民的3．2万平方米，以色列侨民的3万平方米（含教堂房产）⑤（⑤黑 龙江省档案馆158－1－86号。）。
　　　　自1946年至1949年中华人民共和国成立这一时期，外侨房产的产权变化情况极为复杂， 几乎每月都有外侨房产的产权转移。哈尔滨市1947年的调查表明，有47万多平方米的外侨房 产的产权已经转移。其中一部分为中国地方政府所属企事业单位购买，一部分转移到私人（ 主要是苏侨）手中。1950年3月，哈尔滨市人民政府再次重申，禁止外人私自买卖房产，如要 进行交易，由哈尔滨市房地产信托公司批准①（①《哈尔滨房地产管理局通告》房侨字第42 号。）。同时还规定外侨房产的继承办法，重要的条款有：同一国籍的继承人可以继承（以 避免因各国法律不同而引起继承纠纷）；继承的房屋，给予更名而不换发新照，借以避免产 权纠纷；无继承人的绝产，由中国地方政府接管；外侨的赠产不予承认，以避免外侨间的变 相买卖；对房主不在由他人代管的外侨房产，凡有委托书者，均予承认；业主不在本地，又 无法定继承人，则由法院选定其亲属为代管人，无亲属的由政府代管②（②《哈尔滨市人民 政府通告》1951年3月13日、《哈尔滨市房地产管理局通告》1951年3月。）。
　　　　随着外侨陆续离境，外侨房产数量持续下降，其中以西方资本主义国家侨民的房产减少 的速度最快。哈尔滨市1953年末，西方资本主义国家侨民的房产总数为40859．47平方米。但 到1954年末，只剩9775．12平方米，一年中减少了3万多平方米。同时，苏联侨民房产数量也 有很大下降，较1947年时减少了60多万平方米。此后，由于苏侨陆续回国或其他国家侨民出 境，外侨房产也随之逐年减少。至1959年，黑龙江省对全省的苏联及东欧各国侨民房产进行 社会主义改造时，省内除哈尔滨市外，其他各地外侨房产已所余不多，且主要是非出租性的 私人小面积住宅。哈尔滨市外侨房产数量仍然较大，共有955处，约26．2万平方米。其中主 要为苏侨房产，约占总面积的75%，余为无国籍俄罗斯族人及东欧各国和其他欧美各国侨民的 房产。
　　　　对外侨私有房产进行社会主义改造，是采取依产值定息的办法进行的。由于房产基地均 系租用，随房产改造收回；对房产在300平方米以下者多系房主自用，因此不参加改造。但对 工商业用房，非住宅用房和代管房产，不论面积多少，一律参加改造。改造只限苏联侨民及 东欧各国侨民的房产，苏侨社会团体的房产或社会福利事业用房，不参加改造。资本主义国 家侨民的房产，由国家收购，也不在改造范围内③（③黑龙江省档案馆158—2－336号。）。
　　　　1959年末统计，参加改造的外侨房主共281户，房产268处，面积为187042平方米。此时 全省尚有不足300平方米外侨房产582处，面积78000平方米，全系私人住宅，后来随着外侨不 断出境，逐年减少。1985年时，所余外侨房产为数无几，且多年久失修，有的靠地方民政部 门资助维修，才得以居住。
　　　　在外国房产中，尚有一部分外侨社会团体用房，主要是指“苏联侨民会”、“犹太宗教 公会”、“波兰侨民会”等。这些侨民组织解散后，其房产有的由政府收回（如苏联侨民会 房产），有的由政府收购。
　　　　外国房产中还有一部分房产为其他各国政府房产，其情况更为复杂。有的在日伪时期， 即由各国自己处理完毕。有的以敌产名义被日伪没收；有的与日伪无外交关系的国家房产则 被日伪当局征用。日本帝国主义投降以后，又发生了很大变化。有的由中国政府代管，有的 至1985年根据两国政府间达成的协议才处理完毕。
　　　　一、苏（俄）侨民房产
　　　　俄国私人资本在中东铁路开工的同时，就进入哈尔滨修建房屋，用以兴办工商企业，也 在所谓的中东铁路附属地的道里、南岗、香坊一带修建私人住宅。1905年（清光绪三十一年 ）“日俄战争”以后，俄国的势力被挤出中国东北南部，加上俄国政府对中国东北政策的摇 摆不定，私人资本对工业投资放慢，但商业及民用住宅的建筑，依旧进行。大批房屋建成， 新街道不断出现。至1912年，出现了“俄国房产主公会”这样的组织。
　　　　1917年，俄国发生了十月革命，大批俄国有产阶级及官僚、贵族逃来黑龙江省。哈尔滨 及中东铁路沿线各大站点，均成了俄人聚居地，其中有不少人，修建私人住宅，开设大小商 店。在20年代初，哈尔滨出现了城市建筑的高潮。1931年“九·一八”事变以后，俄国人在 房产方面的投资减少，许多工商企业逐渐向日本人手中转移，俄人私人建房也显著减少。
　　　　1947年，哈尔滨市政府曾对外侨房产作过一次调查，属于苏联侨民的私有房产共678226 平方米，占用土地1954亩。据1951年对牡丹江、阿城、尚志、海林、穆棱等苏侨较多的11个 市、县的调查，苏联侨民私人房产共930处，占用土地4470亩（因在外县，宅旁园田较大）。 此外，黑河、肇东、安达、杜尔伯特、齐齐哈尔、伊春等地的外侨房产也有将近300处①（① 黑龙江省档案馆158－1－86号。），其中苏侨占绝大多数。
　　　　自1953年以后，连续几年，都有大批苏侨离境。出境苏侨的房产，均由房产信托公司统 一收购。收购价格均接近市价，对贫困户，甚至给予优惠。仅1954、1955两年中黑龙江省就 收购苏侨房产1328处。其中哈尔滨756处，108901平方米，平均每处140平方米，大多数为私 人住宅。外县527处①（①黑龙江省档案馆158—1—99号。）。
　　　　此后陆续有苏侨回国或出境，至1957年，地方政府又收购了哈尔滨市苏侨房产372处，面 积84085平方米，至1959年初，共收购苏侨房产40多万平方米。哈尔滨市尚有苏侨房产20520 0平方米，其他市、县的外侨房产则为数不多。
　　　　1959年对苏侨及东欧几个国家侨民的房产实行社会主义改造，苏侨房产是改造的重点。 300平方米以下非出租房产，不参加改造。是年末改造结束，被改造的300平方米以上出租的 苏侨房产，共239处，总面积为159099平方米；不参加改造的苏侨房产尚有288处，45021平方 米，平均每处150平方米左右（包括棚厦、门斗、凉亭在内），占用土地面积为179亩。
　　　　1960、1961、1962三年中，又有2600多名苏侨出境，苏侨房产，逐年减少。1985年时， 只有苏联侨民39人。其中有的无房产，或仅拥有住宅，除个别人外，皆面积狭小，年久失修 ，早已破烂不堪。
　　　　二、波兰侨民房产
　　　　黑龙江省外侨房产除俄国人、无国籍者外，以波兰侨民房产为多。这些房产除一少部分 在东部尚志县的一面坡、亚布力等地外，均在哈尔滨。哈尔滨一地有房产183处，总面积达3 5422平方米，占用土地112．5亩。
　　　　1949年，波兰政府派专人来哈尔滨办理大批波兰侨民回国的有关事宜时，中波双方达成 协议，波兰侨民在中国的房产，一律由中国地方政府负责收购。当时共收购房产23处，总计 金额为11．65亿东北币。1950年第二次遣返波兰侨民时，规定有正当产权的波侨房产，可以 出售，中国地方政府有优先收购权，但不能卖给中国人以外的其他国家侨民。经过两次遣侨 ，至1954年时，波兰侨民房产仍有26714平方米。1956年应波兰政府请求，由中国地方政府协 助离境的波侨处理他们的房产。在地方政府的协助下，波侨的大部分房产都出售给当地的中 国居民。至1959年对波侨房产实行社会主义改造时，只剩下1427平方米。改造完成后，波侨 房产只有433平方米，全系个人住宅。1985年时，波兰侨民只有1人，房产已处理完毕。
　　　　三、其他国家侨民房产
　　　　黑龙江省境内其他各国侨民房产，除少部分在原中东铁路东部线若干大站外，其余均在 哈尔滨市。据哈尔滨市1947年的调查表明，除苏联、波兰外，尚有匈牙利、捷克、美国、法 国、德国、以色列、希腊、丹麦、瑞士、土耳其、南斯拉夫、巴基斯坦、澳大利亚、日本、 保加利亚、立陶宛、爱沙尼亚、拉脱维亚、罗马尼亚等25个国家及无国籍或国籍不详的侨民 的房产。总面积约为40多万平方米，占用土地约4000亩。其中，以无国籍者房产占多数。后 因不断有人离境而减少。1950年哈尔滨市政府对外侨房产进行清查，并加强管理。当时除苏 、波两国以外共有19个国家侨民房产238172平方米。其中，仍以无国籍者占多数。
　　　　在以后的几年中，各国侨民及无国籍者陆续离境，其房屋由地方政府的有关部门作价收 购或转卖给中国居民。一些绝产房产或无主房产，则由政府接管。至1956年时，只余8国及无 国籍侨民房产46583平方米。
　　　　1959年，全省境内共有外侨房产17849平方米，是年苏联及东欧国家侨民一部分房产参加 改造。所余外侨房产（不含苏、波）全省只有6249平方米①（①数字均见黑龙江省档案馆15 8－1－25、29号。），均为私人住宅。以后，又陆续有人出境，除大部分房产由政府收购外 ，无主房产或受委托人也已出境的房产，则由政府接管。
　　　　四、外侨教会房产
　　　　有些外国教会在黑龙江省的许多市、县甚或乡镇，占有许多房产，以俄国东正教为最多 。全省教会房产又以哈尔滨市为最多。根据1953年的统计，共有外侨宗教房产30处，总面积 42114平方米，占地182558平方米。
　　　　东正教房产于1956的中华东正教会成立时，由东正教哈尔滨教区全部无偿地移交给中华 东正教会。其他西方各国教会房产，由于大部分教会早已停办，有的因年久失修，形成危房 而拆毁，有的由哈尔滨市政府出资维修，改作它用。哈尔滨市政府成立了一个宗教房产管理 处，管理各教派的房产。