第七章 城建收费 黑龙江地区房产租价，早见于清末，1894年（清光绪二十年）《黑龙江外记》曾载齐齐
哈尔、墨尔根（今嫩江）两城官房租价。1918年（民国7年）《远东报》登哈尔滨私房租价。
20世纪30至40年代，受日本帝国主义侵华、松花江水泛滥和城市人口激增等因素的影响，住
房日趋紧张，导致房租连年上涨。中华人民共和国建国后，国家实行“以租养房”政策，为
减轻职工生活负担，1956年大幅降租。后建筑材料涨价，维修费上升，而租价偏低，1964年
城市住宅租金仅占“以租养房”维修费的1／3。1957年至1985年的20多年间，受“福利住宅
”指导思想及“文化大革命”“左”的思想影响，房租标准基本未作调整。
一、私房租价
私房租价早见于20世纪10至20年代。1918年（民国7年）5月《远东报》载，哈尔滨私房
租价暴涨，经滨江县知事函请商会、警察厅合议，定租价分3等，分别为每月每间俄洋30、4
0、50卢布。同年8月，东四家子出租劝业商场门市房，每间月租俄洋40卢布。傅家甸出租门
市房，每间月租100卢布以上。1927年（民国16年），哈尔滨道外太古街一带，出租25平方米
的两间1厨房的普通砖房，每月租价为哈大洋（下同）6—10元。1929年兴山镇（今鹤岗）出
租门市房，每间月租10—15元。20年代住房租金一般占职工工资的12—20%。1930年齐齐哈尔
私房租价按房屋建筑结构、地理位置分为3等6级。
同年3月，哈尔滨房租上涨，滨江县（今道外区）政府及公安局派专人调查，制定平抑房
租办法。1932年8月，松花江泛滥，洪水涌入哈尔滨市区，受灾区住房紧张，八区一带商民纷
纷迁往南岗，南岗房主乘机抬高租价，每间月租涨至大洋25元。
此期间，齐齐哈尔的一些伪官吏、大商贾倚势用高房租勒索民众，劳动人民住房的租金
支出占收入的20—30%之多。1936年哈尔滨房租上涨，一般职员的房屋租金支出占月收入的1
／3，市民难以承受，上街请愿要求降租。1939年物价暴涨，住房更为困难。40年代初，为平
缓房租涨势，伪满洲国中央及哈尔滨、齐齐哈尔市府屡发管制法令：1940年1月，哈尔滨实行
《临时房租统制法》，成立房租查定、审定委员会，制订公定价格。1—2月间，伪满《房租
统制法施行规则》、《临时住宅房租统制法》在哈尔滨、齐齐哈尔、佳木斯、牡丹江、黑河
、孙吴、北安等市镇实行；1942年1月，哈尔滨《房租统制法》先在南岗、埠头（道里区）、
马家区实行，逐步在全市实行。1944年佳木斯门市房每间月租伪满币20—30元，居民住房每
间月租8—10元，租价依然较高。
1946年东北解放初，进行反奸清算斗争，私房租价一时低落，齐齐哈尔市3等住房每月租
金只占一般翻砂工人月工资的0．42%；2等住房每月租金只占小学教员月工资的1．3%。1947
年至1948年，政府允许私房租价高于公房，制定租赁条例，分类定租，房租多按照建筑成本
、修缮费用、使用价值等项，由主、客双方协商议定。
1950年3月，东北人民政府颁布《城市房产管理暂行条例》，规定房租计算原则，扣除拆
旧赔偿和必要修理费用，房租利息大体等于社会平均利润，按照当地群众生活水平逐渐调整
。为避免房价不稳影响人民生活，建国初，佳木斯市实行折合实物计租：楼（住）房每间月
租按不同等级，折合高粱米4—40公斤；门市房每间月租按不同等级，折合高粱米6—32．5公
斤。1953年12月，齐齐哈尔市允许私房租价在高于公房租价的15%限内由主、客双方议定。1
956年6月对私营房产业进行社会主义改造后，制定《私房租赁等级评定书》，房主依评定标
准收取房租，租价趋于稳定。“文化大革命”中，出租私房被批判为“剥削”，一度被禁止
。因私下出租，实际租价上涨。为统一全省房租标准，省革命委员会1978年5月确定，全省私
房租价以每平方米月租不超0．25元为标准。中共十一届三中全会之后，随着房产管理与价格
管理体制深入改革，私房出租或买卖逐步放开，租赁业开始活跃，房租由主、客双方自由议
定，租价上升。牡丹江市1984年对172户营业房调查，租价每月每平方米在6—50元之间，平
均为20元。调查民用住房，每月每平方米租价在0．5—1．2元之间。
二、公房租价
1894年（清光绪二十年），《黑龙江外记》载，齐齐哈尔官房20间、墨尔根官房22间租
给商贩使用，每年共缴纳租银200两。1927年至1929年（民国16—18年），哈尔滨市道里地段
街一带，两间一厨的木板房，每月租价为哈大洋（下同）25元；偏脸子一带两间一厨的砖房
，约30平方米，每月租价10—20元。1928年哈尔滨典型调查，一普通家庭月总收入65．01元
，月支房租费8．41元，占收入的12．94%。1930年，齐齐哈尔共有官市房、住房549．5间，
年收租银8255元，其中住房租金占57．93%。1931年上半年，哈尔滨市南岗国课街一带，1间
30平方米住房，月租价哈大洋30—35元。
东北沦陷时期，黑龙江地区城镇人口增加，住房紧张，租价上涨。1936年，齐齐哈尔市
制定官房统一租价：门市房每间月租，1级、2级、3级分别为伪满币（下同）16．6元、10．
3元、7．5元；住房每间月租，1级、2级、3级分别为5元、3．7元、2．5元。伪满国务院193
5年10月至1936年3月，对长春、沈阳、哈尔滨3市的机关、学校职员325户作家计调查，哈尔
滨市房租费平均占家庭收入的15．92%（长春13．86%，沈阳10．53%）。1938年10月至1939年
3月，以同口径调查329户，哈尔滨市房租费仍占家庭收入的15%左右。1940年1月，哈尔滨市
实行《临时房租统制法》，每月租价为：公寓每间20—30元；西式房3间，甲级为60元；独身
住宅每间10元。1942年6月，齐齐哈尔市颁布《住宅房租统制法》，伪市公署令房租降至194
1年7月25日实施《价格等临时措施法》之日标准。
1945年9月，东北地区解放之初，人民政府没收敌伪房产，出租房屋只收少量实物。房产
专业机构组建后，开始制定租价。为不降低人民生活水平，1946年7月实行低租制。其后各城
市房租为：齐齐哈尔市1946年市房每间月租，1等为苏联红军票（下同）100元；住房每间月
租，1等为40元，租金占中等职工家庭月收入的1．3%。后因房租过低，影响房产维修，1947
—1948年先后两次上调房租。佳木斯市1946年7月，工商用户每间月租为东北币（下同）130
万元，住宅每间月租1等为25万元。1947年1月，为避免物价上涨影响人民生活，改以每月15
日、25日米价计租。工商用房每间月租1等为小米40斤，住宅每间月租1等为小米8斤。1948年
工商业用房实行3等9级，租价提高1．5倍。商业房1等1级每间月租小米100斤；工业房1等1级
每间月租小米62斤；住房每间月租1等为小米25斤。1949年10月以后，改按工薪分计租。牡丹
江市1948年按照建筑结构、使用性质，将公房划为3等。砖木结构门市房，每间月租1等为2．
4万元；住房每间月租1等为6000元。草木结构市房，每间月租1等为1．8万元；住房每间月租
1等为4000元。哈尔滨市1949年1月按房产使用性质，分为工商业、小工商业、住宅3种房租，
每种分为6等6级房租标准。每月每平方米平均租价，工商业、小工商业、住宅用房分别为16
435元、9310元、3136元。
中华人民共和国建国初，各城市分别调整房租月租价。哈尔滨市1951年7月，市房平均月
租每平方米由旧人民币（下同）2310元调到5670元，提高1．5倍；住房平均每平方米由430元
调到1150元，提高1．7倍，尚未达到“以租养房”的租价水平。1952年4月，制定商业、机关
（含学校、工业）、住宅3种房租标准，平均每平方米商业、机关、住宅用房分别为11200元
、8740元、2840元。1955年3月，实行商业用房4等4级，住宅用房6等6级，住宅用房平均每平
方米由新人民币0．284元降为0．259元。
齐齐哈尔市1951年7月，市房、住房各划分4等，每等分为3级（其中市房特等、住房4等
不分级），以每月工薪分值计租。市房、住房1—3等每月每平方米租价为：市房，1等1级3．
8分，2等1级2．9分，3等1级2分；住房，1等1级1．08分，2等1级0．84分，3等1级0．62分①
（①齐齐哈尔市1951年7月工薪分每分值为旧人民币1620元。）。此次调整后，实行烈、军属
、荣誉军人7折；单位集体7．5折优待房租。1952年10月，实行“以租养房”政策，租价提高
1倍左右。因职工负担较重，1953年12月，租价降低20%。牡丹江市1952年7月起实行《公有房
产暂行租金标准》，分5等5级计租，租价提高10—30%。佳木斯市1952年起以工薪分计租，每
月每平方米为：商业用房1等1级4分；工业用房较商业用房各级分别加1分；住房，1等0．6分
②（②佳木斯市1952年1月工薪分每分值为旧人民币1770元。）。根据国家减轻职工负担的政
策，黑龙江省1956年大幅度调低房租标准，全省住宅房租平均降低40%，房租占职工收入的比
例由7．64%降低为4．18%。
1957年，周恩来总理指出：“调整公房房租办法拟分步骤进行。第一步，凡未收租的一
律收租，收租太少的应该提高，提高不超过平均每平方米0．2元的水平。第二步，达到应收
租金的水平。”①（①周恩来总理在1957年中共八届三中全会上的报告。）50年代末至60年
代初，曾多次核订租价，因减轻职工负担与养护房产难以同时兼顾，合理租价未能形成。19
64年全省住宅租价平均每平方米为0．12元，占职工平均收入的4%，房费标准仅为“以租养房
”维修费用的1／3。1966年以后，受“文化大革命”及其它因素的影响，房租标准多年未动
。1979年省内城市公有住宅租价平均每平方米为：哈尔滨市0．105元、齐齐哈尔市0．122元
，牡丹江市0．11元，佳木斯市0．14元，鸡西市0．19元，双鸭山市0．1元，伊春市0．15
元，鹤岗市0．12元，基本保持在五六十年代水平上。80年代初，黑龙江省提出改革房租管理
办法，实行自管房产与专业管理房产统一租价；实行新建住宅新房租制度。对“文化大革命
”期间未经省政府批准，自行降低租价或扩大房租优待等作了纠正。
