第五节　土地资产处置


　　1995年1月，黑龙江省土地管理局、黑龙江省经济体制改革委员会，根据国家土地管理局、国家经济体制改革委员会有关加强股份有限公司土地使用管理的要求，提出：凡经批准成立的股份有限公司，必须依法进行土地使用权登记，取得国有土地使用证。对改建或新设为上市公司的，必须选择具有A级土地估价资格的评估机构进行地价评估；其他的应选择具有A级或B级土地估价资格的评估机构进行地价评估。改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权处置方案。由国务院授权部门批准设立的公司，其土地使用权的处置方案，报国家土地管理局批准；由省级人民政府批准设立的公司，其土地使用权处置方案报省级人民政府土地管理部门批准。企业依法以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股。土地使用权转让、出租或入股的最高期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获取土地使用权后已使用的年期。持有土地使用权的公司，在土地使用权出让期限内，须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务。国家以租赁方式将土地使用权租给公司的，定期收取租金。公司以租赁方式使用土地，必须签订租赁合同。以租赁方式使用的土地不得转让、转租、抵押。国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。国家以国有土地使用权作价入股的，其土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额除以股票的溢价倍数；土地使用权作价入股占国有资产总股本的比例也不得低于土地使用权作价总额占进入股份制企业的国有资产总额的比例。土地使用权折股及土地使用权出让金、租金数额的确定，均应以经审查确认的土地评估结果为基础。改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让（租赁）合同、土地使用权出让金缴纳凭证及其他有关文件，按国家有关法律规定和《土地登记规则》的要求，向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记，更换国有土地使用证。凡未按上述要求补办手续的公司，土地管理部门不予办理变更土地登记。对改建或新设公司使用的集体所有土地，必须按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。

　　1996年11月，省土地管理局、省经贸委在转发国家土地管理局、国家经贸委《关于印发〈国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权处置管理试行办法〉的通知》中要求：（1）国有大中型企业利用外资进行技术改造中的划拨土地使用权处置，要严格按照土地管理法律、法规和本通知的规定履行申报审批手续；对调低或者缓缴土地使用权出让金的，由企业隶属单位同级人民政府土地管理部门会同同级经贸委（经委）确定调低土地出让金比例及缓缴期限后，报省土地管理局审批。对将土地出让金的60％作为国家投入的企业资本金的，报省土地管理局、经贸委（经委）审核后转呈国家土地管理局、国家经贸委商有关部门批准。（2）拟以国有土地使用权作价出资的企业，应先到当地土地管理部门申请确认土地使用权，审验国有土地使用证。尚未确权登记领证的，应事先依法领取国有土地使用证，取得合法土地使用权，然后按照规定权限向企业隶属单位同级土地管理部门申请土地评估立项，并聘请（委托）有A级土地估价资格的土地评估机构进行土地评估，评估结果报省土地管理局确认，并据此作为中方以地出资确定股本额的依据。（3）原有合资改造企业，按国家产业政策需由中方控股或取得主导地位的，按本通知第一、二条规定补办划拨土地使用权处置审批手续，以增加中方股本份额，壮大企业资本实力。（4）农垦、森工系统的国有大中型企业利用外资进行技术改造涉及的划拨土地使用权处置，按本通知规定程序统一由省土地管理局会同省经贸委办理。

　　1998年2月，省土地管理局印发《服务企业改革盘活土地资产试点工作方案》，规定企业改革中国有土地资产的有偿收益标准：划拨土地使用权补办出让手续，按不低于评估地价30％收取出让金；以租赁方式处置土地资产的年租金，按评估地价分解成一定的年限分年缴纳，如需转让、出租或企业发展也可一次性补交清剩余的出让金；以土地使用权作价出资（入股）方式处置土地资产，以评估地价界定为国家股。

　　1998年2月，黑龙江省根据国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，要求国有企业使用的原划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地四种方式处置。企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁的方式处置：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。

　　1998年9月，省土地管理局在牡丹江、双鸭山两市进行服务企业改革盘活土地资产试点工作。两市都成立试点领导小组，牡丹江市政府办下发《牡丹江市企业改革盘活土地资产试点工作方案》，中共双鸭山市委、市政府印发《关于进一步改进工业企业产权制度改革的实施方案的通知》和《土地部门配合全市工业企业产权制度改革攻坚战工作方案》。两市分别组成调查组，在摸清企业经营、负债状况及土地权属情况的基础上，按企业不同类型各选择1个或2个有代表性的企业进行土地资产处置。两市试点于7月末结束，试点共处置27户企业，其中牡丹江市10户，双鸭山市17户，土地出让合同金额2700.00万元，实收400.00万元，约定每年收取年租金130.00万元，取得了较好的经济效益。

　　1999年6月，省土地管理局下发《关于鼓励发展个体私营经济的通知》（以下简称《通知》），要求各地认真落实省委、省政府的重要部署，扶持个体私营经济的发展，对个体私营经济建设用地在政策上实行与国有企业改革相同的待遇，采取相应的优惠政策。《通知》规定：国有企业改革的过程中，个体私营企业兼并国有企业，在处置土地资产时，其出让金可按标定地价的70％优惠；地处繁华地段的个体私营危困企业，应帮助其通过土地的置换、盘活，给予优惠照顾，将土地资产收益的70％拿出用于扶持原个体私营企业；个体私营企业吸引省外、国外资金进行技术改造的，对原划拨土地使用权的处置，可按不低于标定地价的40％缴纳。

　　1999年11月，省土地管理局根据国土资源部《关于加强土地资产管理，促进国有企业改革和发展的若干意见》，要求国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。要明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管。将国有企业改革和发展与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结合，降低企业改革成本，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。要发挥土地资产效益，优化资产结构，减轻企业负担，促进国有企业减债脱困和安置职工。要明确供地政策，完善土地市场，为国有企业改革和发展创造良好的外部条件。

　　2000年，省国土资源厅完成龙丹等3家上市公司，牡丹江百货大楼股份制改造等15家企业的改制工作，处置土地资产25宗，土地总面积1.12亿平方米，显化土地资产1.10亿元人民币。牡丹江市是全省企业改制土地资产处置试点市，到2002年末，全市盘活企业土地资产899户，面积980.00万平方米，土地资产22.10亿元；个体私营经济参与国企改革582户，盘活土地37.26万平方米，政府收取土地出让金723.72万元；有571户企业通过退市进郊、退二进三盘活土地5983.00万平方米，企业获得土地资产收益1647.20万元，政府获得土地纯收益2672.00万元；有321户企业利用土地抵押贷款，融资3.20亿元；有6户上市公司处置土地288.90万平方米，土地资产总值5.20亿元，降低企业上市成本1.30亿元。

　　2003年全省企业土地改制处置土地1 157宗，显化土地资产16.90亿元。齐齐哈尔第一重型机械集团的14宗面积为327.00公顷土地首次采取授权经营方式处置，转增国家资本金3.40亿元。黑龙江省新肇监狱搬迁后的原址用地491.00公顷依法予以收回，并以协议出让方式出让给黑龙江省帅亿科技开发有限公司，作为畜牧养殖和工业用地，收取土地出让金221.97万元。北满特钢、黑乳集团、哈亚麻集团、黑龙江中医药联合公司4户省属大型企业改制土地处置，显化资产10多亿元。

　　2004年，省国土资源厅组织开展了中国移动、中国电信、建设银行和中国银行4个超大型企业为上市而进行的土地资产评估工作。同时，为配合国企改革和老工业基地改造，各地也不同程度地开展了辖区内的土地资产处置工作。全省共处置土地3182宗，显化土地资产20余亿元。

　　2004年11月，省国土资源厅下发《关于鸡西、鹤岗、双鸭山、七台河四大矿业集团重组改制中土地资产处置有关工作的通知》，要求企业所在地国土资源管理部门，按照国家土地管理法律法规政策和省政府的有关要求，认真做好“四大矿业集团”重组改制中的土地评估和土地产权界定工作，协助企业查清各矿业集团在本地区各类用地数量和使用情况，并在此基础上明确土地权属，协助中介机构开展土地评估。已经依法办理土地登记并领取土地证书的，要经当地国土资源部门依法鉴证确认无误后进行土地评估；尚未办理土地登记领取土地证书的，企业要依法申请土地登记，在确权登记发证后，方可进行土地评估；对权属来源清楚，又无土地争议，因特殊原因暂时难以发证的，在当地土地登记机关核定面积与界线的基础上，先期开展土地评估工作；存在土地权属争议的要先解决争议，土地权属争议未解决的宗地不得纳入此次改制范畴；未经批准违法使用、非法转让、非法使用集体土地等违法用地，应按国家确权政策依法查处，在符合土地利用总体规划的前提下，补办用地审批和征用转用相关手续后，方可办理土地登记和土地评估工作。2005年末，在与省国资委等多部门协调配合下，完成了四大煤矿土地资产处置工作。

　　2005年，全省土地资产处置取得明显成效，全年共处置土地5126宗，显化土地资产47.30亿元。