第三章 土地市场与地价第一节 市场建设 在全省土地使用制度改革不断深化、土地供应的市场调节比例逐步增加的情况下，1996年上半年全省有30多个市（地）、县（市）土地管理局内设土地市场管理机构；有30％的市（地）、县（市）成立了土地交易所。
1997年1月，省土地管理局、经济体制改革委员会、财政厅在联合下发的《关于进一步深化土地使用制度改革，加强土地市场管理工作意见》中指出：今后一个时期，发展土地市场的总体目标和基本政策是，依照国家有关法律、法规和政策，从全省经济建设和改革开放的实际出发，强化政府对土地出让市场的绝对垄断，盘活存量划拨用地，搞活土地交易市场，扩大土地有偿使用范围，提高土地供给的市场调节比例，规范土地市场行为。对解决好土地市场管理问题要求：今后每年各地要对土地市场中的地权交易市场进行一次清理，凡转让、出租、抵押、合资入股、合作联建划拨土地使用权的，均应依法向县以上人民政府土地管理部门申请办理划拨地权交易入市许可手续，获准交易的，要按规定标准补交地价款。
2000年4月，省土地管理局根据国土资源部《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，要求各地要抓好市、县有形市场的建设，已经建立有形市场的地方要完善功能，健全交易管理制度，扩大公开交易范围；尚未建立有形市场的地方，要按照通知要求，结合本地区实际，采取有效措施，加快有形土地市场建设。土地有形市场应具备以下基本功能：（1）提供交易场所，为土地交易、洽谈、招商、展销等交易活动和招标、拍卖会提供场地，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所；（2）办理交易事务，为政府有关部门派出的办事机构提供服务“窗口”，方便交易各方办理政府管理的有关手续，提供交易信息；（3）公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规划、土地利用投资方向咨询等；（4）代理土地交易，接受委托，实施土地使用权招标、拍卖，或受托代理土地使用权交易活动。同时还规定，有形市场内要实施土地交易规则，广泛采用招标、拍卖手段，实行挂牌公告方式交易，对所有交易信息、交易程序、收费标准等要公开，规范土地交易行为，防止欺行霸市和强行推销中介服务，为土地使用权交易特别是国企改革的土地使用权转让、变现创造良好的市场环境。要实行交易许可制度和交易预报制度。涉及原划拨土地或改变原土地使用条件的交易，由土地行政主管部门审核、县级以上人民政府批准后，方可入市交易。土地行政主管部门确认地价评估结果并核定应补交的出让金，明确缴纳办法。出让土地使用权的土地首次交易，经交易机构对出让合同履行情况初审后，必须报土地行政主管部门核准，达到转让条件方可进场交易。涉及集体建设用地的交易，要首先取得原集体组织的同意，再经土地行政主管部门批准，方可依法流转。在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。
2001年4月，省国土资源厅针对各地土地市场出现的城市存量划拨用地非法进行黑市交易、一些热点地块土地使用权以各种名目一转再转现象，以及重增量供地、轻流转管理，致使土地交易失控、资产流失等问题，下发《关于规范城镇国有土地入市交易行为和加强土地使用权转让市场管理的紧急通知》，要求各级政府及其土地行政主管部门按照国土资源部的规定，尽快建立并启动城市（镇）土地有形市场，已经建立的地方要完善功能，健全管理制度和交易规则，积极引导存量土地入市流转，扩大公开交易范围。尚未建立土地有形市场的市、县，要搞好职能协调，加大推进力度，尽快建立并启动运行。并要求在年底前，要在完善原有土地市场交易所功能的基础上，完成12个省辖地级城市土地有形市场建设，并向省厅申报备案，省厅将依法确认资质。
同年11月，省政府办公厅下发的《全省土地使用权公开交易制度》规定：（1）国有土地使用权交易应当坚持公开、公平、公正的原则，确保国有土地资产不流失，保障交易双方合法权益。各级政府土地行政主管部门应当依法规范土地市场秩序；（2）县级以上政府应当建立和启动土地有形市场，健全管理制度和交易规则，并报省政府土地行政主管部门备案；（3）县级以上政府土地行政主管部门应当通过土地有形市场设立的土地交易信息查询系统或其他有效途径，及时将有关的土地登记结果、地价标准、计划出让地块资料、土地交易需求及交易管理程序等向社会公开；（4）城市和建制镇（乡、独立工矿）国有土地使用权出让的地块由市、县政府土地行政主管部门在指定场所或通过有关媒体向社会公布；（5）商服用地和其他经营性用地必须按规定招标拍卖，并在土地有形市场公开进行。协议出让的，必须将地块面积、用途、期限、价格等协议出让结果向社会公布；（6）以出让方式取得的土地使用权转让，必须进入土地市场公开挂牌交易，并依法办理土地变更登记手续。以划拨方式取得的土地使用权入市转让，应当先经有批准权的土地行政主管部门批准，缴纳土地出让金后，再进入土地市场挂牌交易。企业改制应当依法办理土地资产处置手续，处置结果应当按土地行政主管部门指定方式予以公布；（7）土地使用权出让、转让、出租、抵押、处置等行为，除按照本制度规定程序进行外，还必须按照有关法律、法规、规章规定的程序，办理相关手续；（8）土地使用权交易实行价格申报制度。转让土地使用权的，应当向所在市、县政府土地行政主管部门申报转让价格。转让价格低于标定地价20％的，县级以上政府有权行使优先购买权予以收购并进行储备。转让土地使用权增值部分必须依法纳税；（9）土地使用权出让价格和交易价格实行定期检查制度。国有土地使用权的出让底价、招标出让的标底和拍卖出让的底价都不得低于宗地标定地价的20％。低于协议出让底价的，其出让行为和批准文件无效，由同级政府或上级土地行政主管部门责令其限期纠正；逾期不纠正，造成国有土地资产流失的，由上一级政府土地行政主管部门直接追缴；构成犯罪的，依法追究有关责任人员的刑事责任；（10）应当以出让方式供地而批准划拨供地的，或者应当采取招标拍卖方式出让国有土地使用权而采取协议出让的，其划拨、出让行为无效；造成国有土地资产流失构成犯罪的，依法追究其刑事责任；（11）违反有关规定擅自转让土地使用权、擅自处置划拨土地使用权、不申报土地使用权转让价格或者申报虚假转让价格的，其转让、处置行为无效，土地行政主管部门不予办理有关手续，并按法律、法规、规章予以处罚；（12）垦区、森工国有林区的土地交易管理，由省厅驻该系统派出机构依照本制度的规定负责；（13）土地使用权交易管理费用，属于招标拍卖或协议出让土地使用权的，从招标拍卖价款或土地出让金中按规定支付；转让、出租、抵押土地使用权的，由交易双方签订合同规定的一方支付；处置土地使用权的，由处置申请人支付。
2002年7月，全省已有哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯等10个市（地）以政府令形式相继出台土地市场管理办法。8月10日，省委书记徐有芳在第2174期《国内动态清样》上批示：“积极指导哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆等大中城市率先推行土地交易市场化，在全省尽快建立和逐步完善土地资源配置的市场机制。”9月10日，省国土资源厅决定在哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆5个城市开展土地交易市场化试点。到12月下旬，5个试点城市都建立了土地有形市场。除试点市以外，鹤岗市交易大厅也在8月份投入使用，到年末已受理挂牌出让13宗地，成交9宗地，总面积16273.00平方米，收取土地出让金217.83万元。
到2002年末，全省12个省辖大中城市中已有10个建成国土资源市场交易大厅，有35％的县（市）建立了土地交易场所。牡丹江市为实现土地市场的规范有序交易，加强了土地市场的载体建设，在建成500.00平方米土地交易大厅基础上，完善大厅的服务功能，实现交易场所固定化、办理交易公开化、交易结果信息化、交易代理咨询规范化。1～9月份，全市拍卖挂牌44次，成交59幅地，收益5802.00万元，占有偿供地宗数的69.00％，占有偿供地面积的63.00％。
齐齐哈尔市政府实施以经营土地为重点的经营城市战略，走“以地养城、以地建城、以地兴城”的土地市场化运营之路。2002年和2003年两年政府土地收益近20亿元，用于拓宽改造道路70余条，新建住宅238.00万平方米，引进资金119.95亿元。
2003年2月，省国土资源厅制定了土地资产市场化运营专题推进实施方案。要求：凡新增建设项目供地，划拨土地使用权转让、出租、抵押、作价出资入股和联营联建，以及出让地权首次交易的，都必须在土地有形市场公开交易，依法运行；凡属商业、旅游、娱乐、商品住宅和一般工业等经营性项目用地，一律采取招标、拍卖、挂牌方式出让；一宗用地有两个以上意向人的，也必须采取招标、拍卖或挂牌方式供地；除高新技术产业、农牧产品加工业、环保产业，以及对地方经济发展起拉动作用的大型工业项目外，其他经营性用地，一律不得以协议方式出让供地。凡符合招标、拍卖、挂牌出让条件，仍以协议甚至划拨方式供地的，一律视为违法违纪行为；除法律法规规定可以采取行政划拨方式供地外，其他用地必须依法实行有偿使用；对土地转让、出租或改变用途进入土地市场交易的，必须纳入依法管理，实行有偿有序利用；要加大土地年租金制的推行力度，凡不符合《划拨用地目录》规定的，一律纳入年租金收缴范围，特别是以房屋出租之名擅自出租划拨用地的，要将租金中所含的地产收益上缴国家；对出让土地，凡改变用途、容积率的，应补交不同用途的土地差价。在具体建设项目供地时，既要用好划拨供地政策，确保国家能源、交通、水利、社会公益事业和非盈利性城市基础设施等重点工程用地需要，又要防范和禁止借设立各类园区、开发小区之名，圈占囤积土地，特别要严禁占而不用、违法交易、谋取暴利等扰乱市场秩序的行为发生，更不允许占用集体非农建设用地从事房地产开发活动；要严格控制经济适用住房用地的供地条件，对已批准的经济适用住房用地要进行一次全面清理，对借建经济适用住房之名骗取划拨用地搞商品房开发的，或以市场价出售经济适用住房非法谋取土地收益的，要采取措施将国家优惠免收的地价追缴回来，并上缴财政；要强化土地有偿使用和“两金”收缴管理，由“土地部门一家收、财政部门一家管、政府一支笔批”的管理体制和“收支两条线”的规定，任何单位和个人都不得代收代管或挤占挪用土地收益。凡不执行地价政策违规操作造成国有土地资产收益流失的，要依照规定严肃查处，流失的土地资产，由上一级人民政府依法直接追缴，并上交同级财政。
到2005年末，全省78个市（地）、县（市）全部建立了土地使用权交易场所，覆盖面达到100％。改变了土地交易“有市无场”的局面，使土地交易逐步走向规范。
