第二节　土地收购储备


　　土地收购储备制度是政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对土地通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理、储存，以供应城市各类建设用地需要，确保政府切实垄断土地供应的一种管理制度。

　　1999年8月，黑龙江省开展全省闲置土地调查，并做好消化、处置工作。经省土地管理局汇总，全省共有闲置土地1269宗，面积770.51公顷。这次调查结果成为全省土地储备工作的基础。

　　2000年10月，黑龙江省国土资源厅根据对闲置土地的清理情况，要求各地在建立土地有形市场的同时，重点把闲置土地和待处置的存量土地资产的储备和供给机制完善起来。要在闲置土地清理和储备的基础上，建立起省、市（地）、县（市）三级土地招商项目库，每个市、县每年都要在土地招商项目储备库中选出部分有价值的储备土地，以各种形式推向市场招商引资。

　　同月，牡丹江市人民政府决定建立土地储备制度。并对土地储备范围、工作启动的原则、储备资金的运作等作出了规定。11月，省国土资源厅要求各地借鉴牡丹江市建立土地储备制度的做法，结合本地实际，确定土地储备适用条件，探索切实可行的储备方法，研究土地储备后的处置模式；积极筹划尽快研究制定相应的土地储备办法。

　　2001年4月，黑龙江省人民政府办公厅下发《关于加强国有土地储备管理工作的通知》（以下简称《通知》），要求各级政府通过规范运作，将城市分散、闲置、未能充分利用及依法应由政府控制的国有土地纳入收回、收购范围。同时规定：实施土地储备的具体方案需经原批准用地人民政府批准，由同级土地行政主管部门设立的储备执行机构组织实施；今后，凡进入市场的城市存量土地，除法律规定可以采用划拨方式供应和通过一级市场允许进入二级市场转让的土地外，都要逐步实行统一由土地储备机构提供，做到“熟地”出让；对纳入储备管理的土地再出让，均应采用公开招标、拍卖的方式提供用地，增加土地出让的透明度，避免任何形式的、人为的协议交易和暗箱操作，以保证政府的土地收益最大化。同月，为贯彻黑龙江省人民政府办公厅《通知》要求，省国土资源厅制定了相应的实施意见，对土地储备的形式、程序，土地收购的补偿办法及补偿标准，储备土地的前期开发利用，土地储备执行机构及主要职责，以及资金来源、审批权限等作出了具体规定。

　　2001年11月，省政府办公厅转发省国土资源厅的《全省城市建设用地集中统一供应制度》中，又对土地收购的范围作了明确规定，即：土地使用权转让申报价格低于标定地价20％的，政府行使优先购买权的国有土地；城镇内农村集体经济组织成员全部完成“农转非”后剩余的集体土地；国家行政机关、事业单位或企业改制、旧城改造、污染企业外迁、企业为安置分流职工以外的其他经济组织因处置地上资产而转让的以行政划拨方式取得的国有土地；按城市规划对用地单位调整置换的国有土地，县级以上政府均可以采取收购的方法进行储备。

　　一、市、县级收购储备

　　2001年11月，哈尔滨市根据省人民政府有关建立土地储备机构和推行土地储备制度的规定，借鉴杭州市建立土地储备中心的成功经验，在全省率先成立哈尔滨市国土资源收购储备中心。通过对全市适于收储的存量土地进行综合分析，确定重点收储对象。对闲置、荒芜的土地采取收回的方式储备，对因实施城市规划需搬迁的企业用地通过收购方式储备，对城市建设所需增量土地，采取征用方式储备。到2002年末，全市土地储备库中已收储哈木器厂等单位土地9宗，面积103.20公顷，资产总值4.45亿元。

　　2002年和2003年，齐齐哈尔市、绥化市、牡丹江市、双鸭山市相继成立国土资源收购储备中心。齐齐哈尔市土地储备中心成立后，对城市建设用地实行统一收购、储备，统一整合、包装和统一调控、供应三个统一。根据城市总体规划和城市发展开发建设规划，该市按照“近期储备、中期运作、远期作为”的原则，采取实地储备（实地储备是将闲置土地、企业因迁移和破产等原因调整出来的国有划拨土地以及土地利用总体规划列为城市建设预留用地，通过征用、收回或收购纳入储备。）、规划储备（规划储备是将近期待改造开发地段，与被动迁单位和个人签订拆迁补偿协议，以合同方式进行储备。）、信息储备（信息储备是对不急于收购和受财力限制一时无力收购储备的地块，建立信息储备库，对地块位置、面积、地上建筑物等情况登记备案。）三种方式，建立土地储备库。实现近期储备土地90宗，面积107.00公顷；中期计划储备土地70宗，面积280.00公顷；长期计划储备和预开发嫩江西岸等地段113宗，总面积7960.00公顷。对已收为储备的土地，该市采取统一整合、包装的方式，将地上建筑物拆迁，完成基础设施配套及环境设施建设，变“毛地”为“净地”后出让，实现土地增值。如该市投资2.60亿元对总面积320.00万平方米的劳动湖水系及周边地区实施了综合治理，使昔日“齐市龙须沟”变成湖清水碧、两岸树青草绿的休闲游览区，周边地区变成了房地产开发的“黄金海岸”，地价上升到治理前的2倍多。出让土地总价约3.50亿元，土地增值近1.00亿元。牡丹江市把土地储备作为政府供地的一个前提，除国家划拨目录规定的可以划拨供地的以外，其他用地都纳入政府土地储备库，实行一个龙头放水，一个口子供地。2002年，该市收购国有土地8幅，面积12.06公顷；收回已荒废的6个知青农场土地218.00公顷；盘活存量土地5幅，面积1.05公顷，收取土地出让金131.00万元。2002年末该市土地储备库已累计储备土地111幅，面积达773.51公顷，其中已盘活52幅，面积113.35公顷，地产收益8561.00万元。

　　截至2003年4月15日，全省有56个县建立了土地储备机构，储备土地754宗，其中：实地储备313宗，规划和信息储备441宗；储备面积达1938.09公顷，其中：实际储备面积702.76公顷，规划和信息储备面积1235.33公顷；储备土地资产总价值19.20亿元，其中：实际储备11.29亿元，规划和信息储备7.91亿元。

　　2003年9月，黑龙江省人民政府下发文件再次强调：县以上国土资源部门负责本行政区域内国有土地的收购储备管理工作，并建立国土资源储备机构；各级财政部门应当按照国家和省的有关规定，从本级当年土地有偿使用收益中划出不低于20％比例的专项资金用于土地收购储备。进一步推动了全省土地收购储备工作。

　　2004年11月，省政府下发《关于做好全省土地收购储备工作的意见》，对土地收购储备的范围与方式作出新规定：（1）违法、违规取得的土地，依法取得使用权闲置未用超过两年的土地，以及各级执法部门依法收回的土地等，由同级国土资源行政主管部门依照法律程序，以同级政府的名义向原土地使用权人下达无偿收回土地的决定，委托同级土地收购储备机构进行储备。（2）各级土地收购储备部门可以在其城市规划区内征收和征用集体土地进行储备，并按收购项目履行用地审批程序。（3）按照“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地收购储备管理原则，确保政府垄断土地一级市场，对申报土地转让价格比核定地价低20％以上的，土地收购储备部门可代表政府依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》要求，行使优先收购土地使用权的权利。凡属经营性用地，均应从省、市（地）、县政府土地收购储备库中依法供地，并尽可能做到“熟地”出让。对土地收购储备审批权限与程序规定，省、市（地）、县土地收购储备机构凡收购储备农用地转建设用地的，涉及使用年度计划外指标的，应向同级政府发展改革部门申报；各地市县土地收购储备机构在辖区内直接收购储备的项目，由行署、市、县政府自行审批，报省国土资源厅备案。

　　2004年，全省各地加大收购储备力度。据省国土资源厅统计，2004年全年市、县共收购储备土地615宗，面积2045.00公顷。同时，盘活存量资产，启动闲置土地收回机制，共激活土地880.00公顷。

　　2005年7月，省国土资源厅制定做好全省土地收购储备工作的实施意见，对土地收购储备的原则、范围和方式、程序、前期整理和利用、资金的来源及收益管理等提出了具体要求，使土地收购储备工作更加规范化。到2005年末，全省除大兴安岭地区外，其余市（地）、县（市）均建立了土地储备机构。各市、县累计收购储备存量建设用地2003宗，面积8504.72公顷，其中实地储备2889.00公顷。

　　二、省级收购储备

　　2001年11月，省政府办公厅转发省国土资源厅的《全省城市建设用地集中统一供地制度》要求，省政府土地行政主管部门根据建设用地集中统一供应和国家、省大中型建设项目用地的需要，委托省土地储备机构对部分土地进行储备。省政府批准收回的土地和省出资收购的土地，纳入省级土地储备库管理。

　　2004年11月，省国土资源厅根据省政府关于“省级土地收购储备机构可商各地市县，按照当地土地利用总体规划和城市规划，选择具有土地收购市场前景好、权属合法无争议的土地，出资与其进行合作收储；省级土地收购储备机构与各行署、市、县政府合作收储的项目，其收储资金额度在1000万元以下（含1000万元）的，由各行署、市、县政府提出申请，报省国土资源厅审批；1000万元以上的，由各行署、市、县政府提出申请，省国土资源厅初审后，报省政府审定”的规定，着手与具备上述条件的市进行合作收储的准备工作。同年12月，省国土资源收购储备交易中心与绥化市联合收购储备的绥储100号地进入储备库，面积为1.62公顷，省投入资金1500.00万元，成为省国土资源收购储备交易中心成立以后，收购储备的第一宗地。



　　2005年下半年，省储备中心又选择鹤岗、牡丹江、佳木斯3个市进行合作收购储备土地。同年11月8日，省土地收购储备交易中心与鹤岗市联合收储的地块在鹤岗市挂牌交易成功，成交价格1518.00万元，是省收购储备中心交易出手的首宗地块，省取得地产收益141.00万元，实现了省级收购储备部门在交易和收益上零的突破。到2005年末，省国土资源收购储备中心累计收购储备土地4宗，面积29.28公顷，交易1宗，面积3.30公顷。