第四节　城镇土地定级估价


　　一、城镇土地定级

　　1988年4月至10月，省土地勘测利用技术中心根据国家土地管理局关于搞好城镇土地定级试点的要求，会同有关市（地）、县（市）土地管理局，分别在集贤县福利镇、双城县双城镇进行了土地定级试点。通过试点培训了技术骨干，总结了经验，摸索出城镇土地定级的工作方法。继两处试点之后，又在肇州县肇州镇、黑河市黑河镇、绥芬河市绥芬河镇、阿城市阿城镇扩大试点。

　　1989年8月，黑龙江省土地管理局根据试点工作进展情况，要求各市（地）、县（市）对城市、建制镇建成区内的土地，以及城镇附近的独立工矿区用地，进行土地评等定级。

　　同年9月，省土地管理局根据国家土地管理局印发的《城镇土地定级规程（试行）》，制定《黑龙江省城镇土地定级试点技术方案》，规定工作方法、步骤和要求。各县（市）成立了城镇土地定级估价工作领导小组，由1名副县长任组长，县体改委、计委、经委、建委、土地、城建、税务、商业、财政、交通、工商、物价、环保等部门的领导为小组成员。领导小组下设办公室具体负责定级业务工作。每个县（市）一般抽调10～15名技术干部，先举办培训班，重点学习“规程”和“技术方案”，再收集城镇规划和商业、环保、供电、供水、交通等有关资料，以及城镇平面图、地形图和地籍图，制订工作方案，编制工作底图。在调查研究的基础上，召集城镇内商业、城建、交通等有关方面的专家，根据土地区位和环境条件的差异，结合线状地物和土地权属界线，将城镇建成区内的土地划分为若干定级单元。然后选择商服繁华度、交通通达度、基础设施完备度、环境优劣度、医疗文教公共设施影响度等5个主要因素，最后求出各单元的总分值。按各单元的总分值，取其最大值作为上限，以等差降幂式排列，划出若干个定级标准分数段。一般县（市）土地级别评定到四级或五级。土地级别评定后，经实地核实验证和修改补充，使其与实地相符，再将相邻的同级单元进行合并连片，编制出土地评级成果图。一级地基本上属于商业、服务业繁华区，交通方便，基础设施完备，环境优越；二级地则在一级地的外围，距离商业、服务业中心和主干路较近，基础设施完备，环境较好；三级地在二级地的外围，距商业、服务中心较远，基础设施较差；四级地距离商业、服务业中心更远，基础设施不完备，有污染源；五级地除距商业、服务业中心较远，交通不便、基础设施较差以外，一般均有工业污染。当年，有9个县（市）在9个城镇开展了土地分等定级工作。

　　1990年有8个县（市）在16个建制镇开展了土地定级工作。截至1993年末，全省已有59个城镇和68个建制镇完成土地定级，总面积达1284.00平方公里，其中：一级地64.20平方公里，占5.00％；二级地128.40平方公里，占10.00％；三级地256.80平方公里，占20.00％；四级地359.52平方公里，占28.00％；五级地475.08平方公里，占37.00％。

　　1994年开始城镇土地定级与基准地价测评结合在一起进行。到2005年，全省城镇土地分等定级全部与城镇基准地价相结合，不再独立进行土地分等定级。

　　二、土地使用权出让金标准、基准地价

　　1990年11月，经黑龙江省政府批准，哈尔滨市政府发布《哈尔滨市城镇国有土地使用权出让和转让办法》，同时根据土地区位、规划用途、市政设施完备程度、建筑容积率、土地使用年限、土地临街状况等条件，经过综合分析比较，制定了南岗经济技术开发区、平房经济技术开发区、利民经济技术开发区国有土地使用权出让金标准。见表5－4。



　　1992年5月1日，海伦市政府在全省率先公布海伦镇国有土地使用权基准地价。见表5－5。



　　1992年6月，哈尔滨市规划土地管理局对经济技术开发区土地出让金价格作出调整，在原基础上上调20％～30％，调整后的开发区国有土地出让金基准地价见表5－6；同时公布城区国有土地使用权出让金基准地价，见表5－7。




　　1993年3月，哈尔滨市规划土地管理局、物价局、财政局发出《关于发布〈哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价〉的联合通知》，公布《哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价表》。见表5－8、表5－9。



　　1998年11月，牡丹江市人民政府制定并公布市区的基准地价，见表5－10。



　　以2000年3月31日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有呼兰、拜泉、明水、富锦。详见表5－11。



　　以2001年3月31日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有佳木斯、绥化、鹤岗、宝清、兰西、庆阳农场、岔林河农场、嘉荫农场、绥棱等。详见表5－12。



　　以2001年9月30日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有绥芬河、庆安、饶河、龙江。详见表5－13。


　　以2002年3月31日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有宁安、桦川、桦南。详见表5－14。



　　以2002年9月30日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有海林、抚远、宾县、木兰、通河、加格达奇区、塔河、七台河、双鸭山、东宁、甘南、呼玛、延寿、富裕。详见表5－15。




　　以2003年3月31日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有大庆、同江、肇东、尚志、安达、铁力、阿城、肇州、肇源、依安、克东、绥棱、嘉荫、林口、勃利。详见表5－16。




　　以2003年9月30日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有黑河、北安、密山、孙吴、逊克。详见表5－17。



　　齐齐哈尔市人民政府公布，以2003年9月30日为基准日，自2004年1月1日起实施的市区城镇国有土地使用权基准地价。见表5－18和表5－19。




　　以2004年3月31日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有林甸、集贤、伊春、鸡东、兰西、萝北、泰来。详见表5－20。




　　2004年4月，哈尔滨市人民政府对土地使用权出让金标准作出新的规定：（1）集体土地征用后出让土地使用权，确需由土地使用者自行支付征地费用的，在评估确认地价中扣除征地各项费用（不含新菜田建设基金、耕地开垦费）后，余额低于评估确认地价30％的，土地使用权出让金按评估确认地价30％收取；余额高于评估确认地价30％的按余额收取；（2）划拨土地使用权转让时不改变原批准用途的，按评估确认地价的75％（工业用途按30％）收取出让金。改变原批准用途的，按新规划用途与原用途评估确认地价差值加上原用途评估确认地价的75％（工业用途按30％）之和收取出让金；（3）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取出让金；（4）在原划拨用地范围内进行建设，不改变原批准用途的，工业项目按评估确认地价的30％收取出让金，其他项目按评估确认地价的75％收取出让金。改变原批准用途的，按新规划用途与原用途评估确认地价差值加上原用途评估确认地价的75％（工业用途按30％）之和收取出让金；（5）以划拨方式取得土地使用权的使用者申请补办出让手续时，工业用途的按评估确认地价的30％收取出让金，其他用途的按评估确认地价的75％收取出让金；（6）地下空间开发项目（非人防工程），属于商业经营及出售产权的项目，按评估确认地价的30％核收出让金，其他项目按评估确认地价的15％核收出让金。

　　同年6月30日，黑龙江省大庆市首次召开基准地价调整听证会。参加听证的有来自企业、商业、科研院校、新闻单位的人员，以及政府领导和基层群众近百位代表。大庆市首先将这次基准地价调整的过程和依据向听证代表作了介绍。根据省国土资源厅宏观地价调控指导性意见，参照其他城市基准地价水平，结合本地实际构建的基准地价框架以及经专家论证提出的基准地价调整范围、幅度向听证代表作了介绍。

　　听证会上，各界代表竞相发言，就“经营城市与基准地价的联系，基准地价调整对企业开发建设的成本及改制是否有影响”“基准地价的调整对企业融资会造成何种影响”等问题进行了提问。针对与会代表提出的问题，经办机构的同志一一进行了解答。通过听证会，使各界代表与经办机构同志互相交流，使会议议题更加清晰透明。听证这种形式非常好，真正走近了群众，做到了倾听民声。据此，大庆市以2004年9月30日为基准日调整了市区国有土地使用权的基准地价，详见表5－21。



　　以2004年9月30日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的还有五大连池、东方红林业局、巴彦、肇源、漠河、塔河、绥化。详见表5－22。




　　以2005年3月31日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有鸡西、牡丹江、五常、饶河、东方红林业局、迎春林业局、林口林业局、大海林林业局。详见表5－23。



　　以2005年9月30日为基准日调整城镇国有土地使用权基准地价的有海伦、大兴安岭新林区、阿城、穆棱。详见表5－24。



　　三、清产核资土地估价

　　1995年10月，黑龙江省清产核资领导小组、黑龙江省财政厅、黑龙江省土地管理局、黑龙江省国有资产管理局根据财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局《关于认真抓紧做好清产核资中土地清查估价工作的紧急通知》精神，要求全省各地积极主动抓好清产核资中的土地清查估价工作；土地估价工作方式原则上以企业、单位自行估价为主，土地管理部门要提供基准地价及宗地修正系数；无论企业、单位自估和委托估价的都要保证地价水平的可比性，要以“全国主要城市基准地价最低限额”为参照标准制定当地城镇基准地价最低限额，省会城市制定的基准地价标准不得低于“全国主要城市基准地价最低限额”，边远县城的最低限额不得低于每平方米20元；各级土地管理部门要对土地估价结果确认把关，对中央企业、单位所使用的宗地分布在不同城镇的，其估价结果可由上一级地方土地管理部门组织有关地区集中确认；这次清产核资土地估价结果确认后，各地清产核资机构先按基准价格的50％确定入账价值。与此同时，黑龙江省土地管理局发布了全省407个城镇土地分等表和8个等级商业、住宅、工业用地基准地价表。要求：（1）该基准地价以1995年3月为基准期，作为清产核资宗地地价的评估依据，不作为土地出让、转让、出租、抵押、入股等宗地地价，在清产核资结束后的适当时期即行废止。各地制定的清产核资基准地价与本基准地价差距较大的，应作适当调整；（2）中、省直企业（单位）清产核资土地估价必须向省土地管理局申请办理估价立项审批，由省土地管理局组织估价并对估价结果进行审核确认盖章。未按规定已经进行的中、省直企业（单位）的土地估价工作，要补办上述手续；（3）为确保清产核资土地估价结果具有统一性、可比性，保持全省地价的合理性、平衡性，各地、市、县要对企业（单位）清产核资土地清查估价结果进行复审。凡与本通知发布基准地价不符的，应尽快作出调整。



　　1996年3月，黑龙江省清产核资土地估价工作全面完成。