第五节　农用地分等定级估价


　　一、农用地分等定级

　　1985年5月至1986年5月，根据国家农牧渔业部土地管理局的部署，省土地勘测利用技术中心会同佳木斯市土地管理办公室，在集贤县进行农用地土地分等定级试点。根据《全国土地评价技术规程要点（草案）》的要求，制订了土地评价试点技术方案。在评价方法上，分别采用指数和法、土壤普查法和微机法，同时对同一单元进行评价。通过三种评价方法的对比研究，认为指数和法和土壤普查法是可行的。指数和法评价结果：全县99459.41公顷耕地中，一等地9496.00公顷，占9.55％；二等地38584.10公顷，占38.79％；三等地38300.28公顷，占38.51％；四等地11814.98公顷，占11.88％；五等地1264.05公顷，占1.27％。土壤普查法评价结果：全县耕地中，一等地12407.53公顷，占12.47％；二等地35034.52公顷，占35.19％；三等地37999.00公顷，占38.21％；四等地11711.14公顷，占11.77％；五等地2307.22公顷，占2.32％。试点成果为群众所接受，也为集贤县实行农业结构调整，改造风蚀、水蚀土壤，防御洪涝和低温等灾害，评估土地质量，因地制宜指导生产提供了科学依据。

　　1989年9月，国家土地管理局确定黑龙江省肇州县为全国六个农用地分等定级试点县之一。同年10月至1991年11月，省土地勘测利用技术中心会同肇州县土地管理局进行农村农用地土地分等定级试点。在肇州县人民政府统一领导和县有关单位的配合下，组成专业队伍，按国家土地管理局印发的《农用地分等定级规程》的要求，广泛收集了土地、土壤、气象、水文、区划、农业经济、科研等方面资料，研究制定工作方案、技术方案，本着重要性、稳定性、独立性和差异性的原则，选择了土壤质地、黑土层厚度、有机质含量、pH值、含盐量、碱化度、假菌丝体出现部位、碳酸盐含量、地下水埋深、矿化度、重碳酸根离子含量等11个因素，作为土地质量评价的依据。经过外业调查和室内整理，全县农用土地等级评价结果：在耕地总面积142712.96公顷中，一等地面积20950.00公顷，占14.68％；二等地面积46467.55公顷，占32.56％；三等地面积56934.22公顷，占39.89％；四等地面积18361.19公顷，占12.87％。试点成果有：1∶50 000比例尺全县农用地分等图，农用地分等定级技术报告和土地分等面积统计表。

　　2001年4月，黑龙江省国土资源厅、财政厅要求在全省范围内以县（市）为单位，在省厅所属事业单位和具有A级资质的地价评估机构（省地产评估中心、省土地勘测规划院、黑龙江省时代国土资产评估咨询有限责任公司、哈尔滨国源土地房地产估价有限公司、哈尔滨市远东地价评估咨询事务所、黑龙江北斗地价评估有限公司等机构）技术指导下开展农用地分等工作。同年5月起在全省80个县（市、区）和农垦系统9个分局103个农场及森工系统3个管局23个林业局的范围内，开展了农用地分等工作。同时在海伦、五常、虎林、北安、双鸭山5市进行农用地定级与估价试点工作。

　　由于国家《农用地分等规程》中的一些参数存在问题，全省农用土地分等定级工作暂停。后经国土资源部对技术要求作出修订，2002年5月重新启动工作。

　　2003年1月，双鸭山、海伦、五常、虎林、北安5个市农用地定级估价试点工作结束。试点涉及的地类主要是耕地（水田、旱地、菜地以及少量宜农荒草地），土地级别一般划分为3～5级，水田基准地价一般在1.39～8.10元／平方米，旱地基准地价一般在0.82～5.50元／平方米，菜地基准地价一般在8.86～78.16元／平方米。2004年10月25日至30日国土资源部专家组组织专家对试点进行预检后，黑龙江省土地勘测利用技术中心根据国家预检组提出的意见，对试点成果进行修改补充。

　　2004年5月，开展农垦、森工系统的农用地分等工作。全省农用地分等工作于2004年9月全面完成。全省农用地划分为2～10等共9个等别，2等农用地质量最低，10等农用地质量最高。从农用地分等结果看出：黑龙江省农用地质量在全国属偏低水平，全省等别高的农用地分布在松嫩平原和三江平原地带的五常、呼兰、双城、阿城、绥化、克东、富锦、桦川等县（市），等别较低的分布在北部大小兴安岭的漠河、塔河、呼玛、孙吴、伊春、嘉荫等县（市）。全省9个等别中7等以上的农用地仅占22％，6等以下的农用地占78％，中低产田的比重较大。2～4等农用地占全省农用地面积的22％，5～6等农用地占全省的56％，7～10等农用地占全省的22％。全省各等别农用地分布与面积见表5－26。




　　二、“五荒”使用权价格

　　1993年11月至12月，中共穆棱县委、县人民政府在下城子镇仁里村和三道河子村进行拍卖集体所有“五荒”（荒地、荒山、荒坡、荒水、荒滩）土地使用权、加快治理水土流失的试点。“五荒”用于农林业开发，使用期限50年。通过试点，仁里村有6.13公顷“五荒”拍卖给23个农户，拍卖总价1.29万元，平均每公顷2104.40元；三道河子村有26.67公顷“五荒”拍卖给37个农户，拍卖总价4.36万元，平均每公顷1634.80元。

　　1994年8月至12月，全省在9个市（地）、21个县（市）开展拍卖“五荒”的试点，共拍卖“五荒”2万多公顷，收取拍卖金总额1200.00万元，平均每公顷600.00元。克东县从8月31日至9月15日，拍卖“五荒”82.63公顷，其中荒水37.37公顷、荒地8.40公顷、荒丘2.83公顷、荒草原27.88公顷、荒沟6.15公顷，转让金20.20万元，平均每公顷2444.63元。该县乌裕尔河干渠旁一块0.93公顷荒地，使用期限20年，竞价32次，最后以17050.00元拍卖。

　　1995年6月，黑龙江省“五荒”资源拍卖开发利用领导小组经省政府同意，印发了《黑龙江省“五荒”使用权转让资金管理办法》。对未确定使用权属的国有储备“五荒”的转让金，扣除3％管理费后，全部上缴县（市）财政，纳入县（市）财政预算管理；对已划拨给地方国营农、林、牧、渔场及其他使用者的国有“五荒”转让金，扣除3％管理费后，30％纳入县（市）财政预算管理，70％由国有“五荒”使用者纳入财政预算外管理，实行财政专户储存；农垦、森工系统收取的转让金，扣除3％管理费后，80％作为国家财政投入留给国有资源使用者滚动使用，20％上缴省财政，纳入财政预算管理。集体“五荒”转让金，扣除3％管理费后，全部纳入农村合作基金管理。纳入财政预算管理的资金，作为“五荒”开发治理的专项资金，立项管理，专款用于“五荒”开发利用，包括：植树造林、荒地开垦、农田基本建设项目配套、土壤改良、草原改良、开发及畜牧养殖，水面开发利用、发展水产养殖等，以及荒滩的治理与开发。对“五荒”转让资金的使用实行定期检查、审计制度，不许挪用、挤占，违反的要按有关法律、法规给予经济处罚或行政处罚，直到追究法律责任。

　　1996年2月，黑龙江省人民政府办公厅为了防止土地资产流失，确保国有土地资产的收益，决定对拍卖“五荒”土地使用权实行最低限价。各地可根据拍卖宗地的形状、区位、土壤、水利、植被、开发难易程度、使用年期等不同情况作适当修正，确定拍卖底价。各级土地管理部门要组织具备土地评估资质的中介机构，在省最低限价宏观指导下，评估“五荒”土地使用权基准地价，报上一级土地管理部门同意，由当地政府公布实施。



　　三、征地区片综合地价

　　2005年1月，黑龙江省国土资源厅根据国务院、国土资源部有关完善征地补偿安置制度和制定征地区片综合地价的要求，决定在全省范围内，以市、县为单位，在各土地估价机构技术支撑下，开展征地区片综合地价制定工作。为了切实搞好这项工作，省国土资源厅还制订了《黑龙江省征地区片综合地价测算工作方案》和《黑龙江省征地区片综合地价测算技术方案》作为各地开展工作的指导依据。

　　征地区片综合地价的测评范围，开始时只限于土地利用总体规划划定的城镇建设用地区范围内，最后扩展到市、县的行政辖区（农垦、森工系统单独进行）范围内。测评对象包括耕地、牧草地、园地、集体林地、养殖水面、宜农荒草地、苇地、沼泽地、盐碱地等在内的全部农用地和未利用土地。征地区片综合地价是综合考虑农用地地类、等级、产值、区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，以区片为单元，采用农地价格因素修正法、征地案例比较法、年产值倍数法测算的包括土地补偿费和安置补助费在内（不含青苗和地上附着物补偿费）的单位面积征地综合补偿标准。征地是将集体所有土地变为国有土地，征地区片综合地价实质是对被征收的集体土地所有权支付的补偿价格。其特点是：同一区片内不论什么地类其征地补偿标准完全相同。



　　到2005年6月，各市（地）征地区片综合地价测评工作基本结束，并由省征地区片综合地价测算办公室作了平衡。后因国土资源部对工作要求和技术标准有变更，工作暂停。2005年11月，根据国土资源部的新要求，各市（地）再次启动征地区片综合地价测评工作，12月末提出了初步结果。