第六节　土地估价机构


　　1993年2月，黑龙江省编制委员会批准成立黑龙江省地产评估中心，作为省土地管理局的直属事业机构（与省土地勘测利用技术中心合署办公），这是全省建立的第一个土地评估机构。同年，哈尔滨、佳木斯等十几个市、县也先后组建国有土地资产管理所、地价评估事务所等中介机构，并开展了土地估价业务工作。截至1993年末，全省已对30多个市县进行了城镇及独立工矿区基准地价的测算，为土地使用权出让价格的确定提供了科学依据。

　　1994年4月，黑龙江省人民政府批准成立黑龙江省土地估价工作委员会。省土地估价工作委员会的主要职责：组织制定土地估价、地价管理规程和办法；指导地价评估，公布全省基准地价；审批按规定由省人民政府批准的土地评估结果和基准地价。

　　1994年，省地产评估中心全年完成宗地评估面积350.00万平方米，评估地价总额约1.50亿元人民币。同时为鹤岗、伊春、黑河、七台河、佳木斯、牡丹江六个城市编制了基准地价修正系数表。

　　1995年5月，黑龙江省土地管理局、黑龙江省工商行政管理局根据国家土地管理局、国家工商行政管理局有关对土地价格评估机构进行登记管理的要求，明确提出：（1）设立从事土地价格评估的中介机构，应依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》，向工商行政管理部门申请登记领取营业执照，方可开业；（2）申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有2名以上土地估价师和10万元以上资金的，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作；有4名以上土地估价师和20万元以上注册资金的，可以在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作；有7名以上土地估价师和50万元以上注册资金的，可在全国范围内从事土地估价工作；（3）国家核拨经费的事业单位、科技性的社会团体设立不具备企业法人条件的土地价格评估机构，由该单位申请登记，经工商行政管理部门核准，领取营业执照后，方可从事土地估价活动；（4）尚未登记的，应在工商行政管理部门规定的时间内办理登记，但最迟不得超过1995年5月1日，逾期不登记而承接土地估价业务的，由工商行政管理机关依法处理；（5）依法登记和备案的土地价格评估机构承担土地估价业务时，按国家有关土地管理的规定，可由具有土地估价师资格的人员到土地所在地的土地管理部门，查阅有关资料。各土地价格评估机构在土地估价报告送交委托人的同时，应抄报土地所在地的土地管理部门；（6）各级工商行政管理部门和土地管理部门要密切配合，共同做好土地估价机构管理。

　　1995年5月，国家土地管理局批准哈尔滨市远东地价评估咨询事务所为具有A级资质的土地估价机构。至此，黑龙江省共有全国执业的土地估价机构3家，另两家是省地产评估中心和哈尔滨市地价评估事务所。

　　1996年5月、7月，国家土地管理局先后两次发出《关于公布1996年度土地估价机构备案和资质评审结果的通知》（以下简称《通知》）。根据两次评审结果，全国共评定A级机构70家，其中黑龙江省有3家（哈尔滨市地价评估事务所、黑龙江省地产评估中心、哈尔滨市远东地价评估咨询事务所）；准A级机构34家，黑龙江省无准A级估价机构。《通知》根据国家土地价格管理的有关规定和土地估价行业规范管理的要求，对A级、准A级和获准备案的土地估价机构从业范围作出明确规定。

　　1997年1月，省土地管理局、省物价局公布了1996年度全省土地价格评估中介机构资质审查认证的单位名单，全省69家（原松花江B级地价评估所已并入哈尔滨市地价评估事务所），其中A级有黑龙江省地产评估中心等3家，B级有黑龙江省本原土地价格评估事务所等17家，C级有密山市地价评估事务所等49家。对其从业要求：已通过土地价格资质审查认证的中介机构，凡接受委托从事土地价格评估时，必须签订土地价格评估协议书。其土地价格评估报告书，必须由两名以上具备资格的土地估价师签字，加盖中介机构公章。全省土地价格评估机构按资质审查结果，分为A、B、C三个级别，其从业范围：A级资格的土地价格评估中介机构，按国家规定可以在全国范围内从事土地价格评估业务；B级资格的土地价格评估中介机构，可以在黑龙江省辖区内从事土地价格评估业务；C级资格的土地价格评估中介机构，可以在所在地的县（市）辖区内从事土地价格评估业务。凡是建制镇以上的基准地价、土地分等定级、上市股份公司土地资产处置和司法仲裁涉及的土地价格评估业务，必须经由A级土地价格评估中介机构进行。

　　1997年3月，国家土地管理局公布1997年度土地估价机构备案和资质评审结果，确定70家评估机构为A级（其中黑龙江省3家：哈尔滨市地价评估事务所、黑龙江省地产评估中心、哈尔滨市远东地价评估咨询事务所），39家评估机构为准A级（其中黑龙江省1家：牡丹江市地价评估事务所）。

　　1997年5月，省土地管理局印发了《黑龙江省土地估价与地价管理制度》，规定了土地估价的范围和程序。土地估价范围：土地使用权的出让；土地使用权的划拨；土地使用权的转让；土地使用权的租赁、抵押、入股、课税、司法仲裁；企业改制、改组、改造；企业合资、合作、合伙、联营、联建、兼并、分割；企业清产核资、破产清算；随着地上建筑物、附着物的变化，引起土地使用权变化的；确定土地使用权承租租金标准的；依照土地管理法律、法规有关规定，需要进行土地估价的。土地估价程序：先立项申请、制订方案、资料收集、土地估价、土地估价结果初审、土地估价结果确认、案卷归档等程序。

　　1997年11月，黑龙江省土地管理局、黑龙江省物价局规定，黑龙江省土地估价机构资质认证及管理工作，由省政府土地、物价管理部门依照国家和省的有关法律、法规和规定进行管理。估价机构分A、准A、B、C、备案五级。A级、准A级估价机构由省土地、物价管理部门审核后，向国家土地管理部门推荐；B、C、备案级估价机构由省土地、物价管理部门联合确认资质；收费许可证按管理权限由同级政府物价管理部门颁发，详细规定了A级、准A级、B级、C级、备案级土地评估机构应具备的条件及从业范围。

　　1998年3月，国家土地管理局公布1998年度土地估价机构备案和资质评审结果，黑龙江省被确定为A级的有：哈尔滨土地房屋估价事务所、牡丹江市地价评估事务所、哈尔滨市远东地价评估咨询事务所、黑龙江省地产评估中心；被确定为准A级的有：齐齐哈尔市土地估价事务所和大庆市地价评估事务所。

　　1998年10月，黑龙江省土地管理局、省物价局发出通知，公布1998年度全省土地估价机构资质认证及评审结果：除由国家土地管理局评审的A级、准A级和备案的评估机构外，有鸡西、省农垦、本原、鹤岗等14家评估机构取得B级资质，阿城、甘南、双城、讷河等58家评估机构取得C级资质。北安市地价事务所、同江市土地估价所因无故不参加年审，被取消C级土地估价机构资格。

　　1999年5月，国土资源部重申A级、准A级和准予备案的土地评估机构开展评估业务的范围：（1）A级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价、出让或国家收回土地、转让、出租、抵押、作价入股、上市及非上市股份有限或有限责任公司、司法兼并、破产、清产核资、司法仲裁等各类宗地地价评估及地价咨询；准A级机构可在全国范围内独立从事基准地价及估价额在1亿元以内的宗地地价评估，可与A级机构合作从事上市公司及司法仲裁涉及的宗地估价和估价额超过1亿元的宗地地价评估；未确定资质级别但已获准在国土资源部备案的土地评估机构，可在全国范围内独立从事估价额在5000万元以内的宗地价格评估，可与A级机构合作从事基准地价、上市公司、司法仲裁涉及的宗地估价和估价额超过5000万元的宗地价格评估；（2）在本年度资质评审中，个别机构因执业水平低或违规作业，受到了降级处理。各土地管理部门应加大对评估机构的监督力度，督促各机构健全内部质量控制，建立执行各项技术规程和操作规范的自查制度。对违反有关规定的机构和人员，除依法处理外，还应将有关材料及时上报国土资源部；（3）各地土地管理部门要按照有关规定，认真做好土地评估服务工作，允许承担当地评估业务的机构及土地估价师查阅有关地籍、产权、等级以及地价方面的资料，并按规定出具初审意见或确认估价结果，不得以各种借口不提供资料或延误确认时间，以确保土地评估中介机构能独立、客观、公正地开展评估业务。

　　同年9月，国土资源部提出土地评估机构改革的具体目标：一类是合伙制企业或有限责任公司性质的土地评估中介服务机构，必须与政府主管部门脱钩，从业范围界定为市场中介性的土地评估，主要涉及出让土地使用权的转让、出租、抵押等地价评估，亦可在特定条件下受政府委托从事公益性、职能性、社会服务性的土地评估，具有A级资质的土地评估中介机构还可承担企业改制及上市公司涉及的土地评估；另一类是保留事业单位性质的土地评估机构，专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，主要涉及落实政府职能所需的评估，如基准地价、标定地价，出让底价的评估等，这类机构将不再承担土地评估的中介业务。

　　同年10月，黑龙江省土地管理局公布1999年度土地估价机构评审结果，除由国土资源部审定的A级、准A级估价机构外，全省有鸡西、省农垦等18家机构通过B级资质年审，庆安、阿城等57家机构通过C级资质年审。同时，黑龙江北斗地价评估有限公司获得B级资质认证，通河县地价所获得C级资质认证。对未通过本年度资质评审的东大不动产经济研究所、肇源县土地资产评估所、海林市地价事务所3家机构分别吊销其B、C级资质。

　　2000年10月，国土资源部公布脱钩改制后第一批和第二批被评定为A级和准A级的土地评估机构名单。黑龙江省被评定为A级的有：哈尔滨市远东地价评估咨询事务所、哈尔滨国源土地房屋估价有限公司、黑龙江省时代国土资产评估咨询有限责任公司；准A级有：齐齐哈尔齐兴土地估价事务所有限公司和牡丹江市博源地价评估有限责任公司。

　　2002年4月，省政府决定撤销省土地估价工作委员会，基准地价更新测评指导和审批由省国土资源厅负责并代省政府下达文件。

　　2002年5月，黑龙江省国土资源厅在印发的《黑龙江省地价管理暂行规定》的第五章对土地估价人员与机构的资质和管理作出具体规定。

　　2002年8月，国土资源部规定：（1）从2003年度开始，土地估价师考试工作由中国土地估价师协会组织，考试合格者，由中国土地估价师协会核发国土资源部统一印制的土地估价师资格证书；（2）土地估价中介机构向土地估价行业自律组织注册的制度，土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级；（3）各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，并提供查询服务。需要进行土地评估的单位或个人，可自主择定土地评估机构，任何单位和个人都不得依靠行政权力为有关单位或个人指定评估机构；（4）建立行业规范，加强行业监管。从事土地评估的中介服务必须与政府主管部门彻底脱钩，按照“独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或通过其他新闻媒体向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。对不遵守土地估价的技术规范、弄虚作假评估，给国家、单位或个人造成损失的机构和个人，要根据有关法律法规和政策予以惩处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　为进一步加强土地评估中介机构的指导，增强土地评估行业的规范性和自律性，根据2002年8月国土资源部《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》有关规定，2003年8月26日黑龙江省土地估价师协会正式成立。从此，全省土地估价行业由政府主管部门主管变为政府主管部门和行业协会共同管理，土地估价事业进入了新的发展阶段。

　　到2005年末，全省共有全国执业资质的土地估价中介机构9家，全省执业资质的土地估价中介机构21家，在市、县辖区内执业资质的土地估价中价机构46家。全省共有土地估价师600人，助理土地估价师300人，有4人成为中国土地估价师协会理事。


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