第五节　房地产开发和企业投资调查

　　一、空置商品房现状快速调查

　　20世纪90年代以来，住宅建设和房地产事业发展迅速，其资金的投入、开发的速度都领先于其它行业。但由于种种原因，也导致了商品房的大量空置，为了解空置商品房的现状，确定房地产投资方向，国家建设部房地产业司和国家统计局企调总队于1998年4月联合在全国部分城市布置了空置商品房现状快速调查。调查范围及对象为具有三级及三级以上资质等级、有空置商品房的房地产开发企业。黑龙江省在哈尔滨市抽取57家企业，对企业的主要负责人进行了问卷调查。调查内容包括现有空置商品房情况、目前影响空置商品房销售的主要因素及空置商品房对企业有何影响、企业本身如何采取措施以及下一步投资意向等。调查结果表明：57家开发公司共有空置商品房106.12万平方米，占累计开发竣工面积的30.8％，占哈市全部空置商品房面积的62.4％。从空置商品房的类型看，住宅占89％；从空置的时间看，闲置半年以内的占50％，闲置半年至1年、1年至2年的各占16％，2年至3年的占14％，3年以上的占4％；从空置商品房的占用资金看，国内贷款资金占50.6％，自筹资金占25.3％，外资占6.9％，其他资金占17.2％，国家预算内资金不到0.1％。

　　二、房地产开发投资状况调查

　　为了解房地产开发投资情况和商品房空置情况，在国家统计局的统一组织下，省企调队于2002年10月14日至11月1日，在全省开展了房地产开发投资状况调查。调查范围为具有三级及三级以上资质等级的房地产开发企业（包括具有相应等级的兼营房地产开发的单位），共抽选了166个企业进行了调查。调查内容：1.房地产开发投资状况，包括房地产开发企业（单位）基本情况、房地产开发投资与资金状况、企业经营状况、房屋建设与销售情况；2.商品房空置情况；3.企业家对房地产开发投资状况的看法，房地产开发投资对本地区经济发展影响程度，房地产开发投资的前景，影响本地区房地产开发投资的主要因素，本地区个人购房能力，本地区商品房销售情况，本地区商品房的房价如何等。调查结果显示：1.对本地区房地产开发投资是否过热的判断：回答过热的占55.4％，不过热的占44.6％；一级资质等级的企业有75％认为过热，二级资质等级的企业有56％认为过热，三级资质等级的企业有53.9％认为过热。2.对未来两年内房地产开发投资的判断：认为应该加大的占25.3％，不变的占36.8％，缩小的占37.9％。

　　三、国务院八项调控措施对房地产企业影响的调查

　　2005年4月27日，国务院针对房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等问题，出台了加强房地产开发宏观调控的八项措施（即：强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控；加强金融监管；加强市场监测；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等经济手段调控房地产市场；切实整顿和规范市场秩序）。为及时了解房地产开发企业对八项措施的看法和意见，省企调队于2005年5月8日走访了哈尔滨市6家投资规模较大、资质等级三级以上的房地产企业。调查结果显示：被调查的6户企业对国务院的八项措施都很关注，有5户认为八项措施出台及时，对今后房地产市场影响较大；有3户企业预计2005年房价会略有上涨，涨幅在10％以内，只有1户企业认为会略有下降，其它两户企业认为不变或看不准；对于今明两年房地产市场的走势，4户企业认为会继续走高。认为目前房地产市场存在的主要问题是商品房结构不合理（有4户企业认同），其次是土地供应紧张、市场秩序混乱、投资规模过大和房价上涨过快（有3户企业认同）。被调查的企业都对目前房地产市场秩序混乱抱有认同感，认为八项措施有利于解决目前房地产市场存在的突出问题，对规范市场秩序有积极作用。

　　四、企业固定资产投资意向调查

　　根据国家统计局的统一部署，省企调队于2000年3月22日至4月15日在全省开展了企业固定资产投资意向调查。调查范围为哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、鸡西、大庆、伊春、绥化8个城市。样本按照1999年第4季度企业景气调查中固定资产投资上升、持平和下降企业的比例进行抽选，样本量为100户企业，由企业负责人填报。调查内容：企业的基本情况、企业生产经营和企业固定资产投资情况、2000年企业固定资产投资展望。调查结果表明：在被调查的企业中，投资额上升的企业占58％，持平的企业占16％，下降的企业占26％。企业投资额下降的主要原因，92％的企业由于资金不足；54％的企业2000年销售收入将会增长；84％的企业有投资意向，其中投资亿元以上的占9％，投资5千万元以上的占73％，预计投资总额将比上年增长21％。

　　五、固定资产投资项目有关情况调查

　　国家统计局于2004年5月19日至6月21日在全国55个城市进行了固定资产投资项目有关情况调查。调查范围为2001年以来省和省以下政府及其职能部门批准的政府固定资产投资项目、企业固定资产投资项目等。不包括国家固定资产投资项目和地方政府固定资产投资建设的城市公用事业项目、国防和人防建设项目，也不包含房地产投资项目及农业技术开发投资项目。投资规模要求：新建项目为5000万元以上；改扩建项目为3000万元以上。省企调队按照国家要求，在哈尔滨、大庆两市共调查了101个投资项目。调查内容为固定资产投资项目基本情况、资金来源和项目进展情况、项目投产情况、项目的先进性、项目所需原料的来源、投产后的耗能情况等。调查结果表明，省投资项目能源供应较为充足，运输状况较好；项目资金来源更加合理，建设进程顺利，101个调查项目的投资主体全部为企业，政府办企业的功能淡化；项目投资起点高，战略优势明显，9.9％企业的设备处于世界领先水平，75.2％企业的设备处于国内领先水平；耗能较低的项目占51.5％，耗能一般的项目占41.6％；耗水较低的项目占52.4％，耗水一般的项目占42.6％；项目的带动作用较强，依托本省原料的项目占55.5％。存在的问题：一是投资规模相对较小，后备项目储备不足，对全省经济快速增长的拉动力不强；二是融资渠道单一，缺乏多种形式资本的相应支持；三是技术改造投资总量偏小。